房地产:刚性需求推动二手房成交量复苏
要点 我们邀请IFM (CTC，中性)中国区副董事长兼总裁卢航先生参加了4月7日举行的投资者会议，探讨近期一线城市二手房市场的走势。会议要点： (1)春节后，一线城市的房地产成交量强劲反弹；二手房成交量大大超过一手房。IFM称，3月份二手房市场强劲复苏，北京、上海和深圳的成交量分别环比上升189%、252%和106%，其中北京二手房市场从3月初开始率先复苏，而上海和深圳则从3月中旬开始复苏。3月份以来一手房市场同样强劲复苏，但北京/上海/深圳的二手房成交套数分别达到一手房的2.7/2.4/3.5倍，创历史新高。IFM还发现，杭州/成都/青岛的房地产市场也出现了相似的强劲增长势头。此外，IFM认为，一线城市二手房市场的成交量将维持在较高水平，但可能比去年低15%-20%。 (2)复苏主要受到刚性需求的推动。IFM认为，此次复苏主要是由刚性需求所推动，而且势头良好，主要体现在：(a)北京二手房成交套数中有63%为90平米以下的小户型；北京二手房价格比一手房低%；(b)二手房的按揭贷款条件不如一手房优惠，首付比例需要达到40%-50%，而且按揭利率可能会更高；(c)在北京/上海的二手房市场，有50%/30%的购房者以现金全额支付，而未采用按揭贷款的方式。 (3)租金小幅上升；二手房市场的空置率较低。IFM看到，所有3个一线城市的住宅租金均小幅上涨，但涨幅仍低于房价的涨幅，表明租金收益率持续萎缩。IFM还认为，上海和北京住房市场的空置率较低，尤其是挂牌/交易的二手房。 (4)投资者的问题集中在*策前景及其影响上。我们注意到，在问答环节中，投资者的问题主要集中在包括物业税在内的*策方面。IFM认为开征物业税不会影响中国房地产市场的中长期前景，但认同此举可能会导致市场在短期内波动的观点。然而，鉴于当前宏观经济形势与2008年明显不同，IFM认为房价的变化幅度不会像2008年那样显著。